Bostadspriserna i storstäderna kommer att fortsätta stiga. Det är inte räntan det hänger på.
Det såg ut som en välorkestrerad tvåstegsraket mot bostadsbubblan, avfyrad från de två myndigheter som har oroat sig mest för de skenande bostadspriserna.
»För att öka konsumentskyddet och stävja en osund utveckling på kreditmarknaden«, sa Finansinspektionen och införde ett bolånetak på 85 procent från och med den 1 oktober.
»Om skulderna under en längre tid fortsätter att öka väsentligt snabbare än inkomsterna finns det risk för att obalanser byggs upp i den svenska ekonomin«, sa Riksbanken och höjde räntan för tredje gången i tisdags.
Om det nu existerar en bostadsbubbla – och här är experterna och marknadsaktörerna verkligen inte överens, vissa menar att utvecklingen mot högre bostadspriser bara är en naturlig utveckling av att allt fler får högre inkomster och söker sig till storstäderna – i så fall borde tvåstegsraketen verkligen ha pyst luften ur bubblan. Eller?
Sedan mitten av 1990-talet har bostadspriserna stigit med i genomsnitt 8 procent per år. Bara sedan 1997 – och det här är en period då Sverige genomgått såväl it-krasch som finanskris – har bostadspriserna stigit med över 150 procent. I spåren har ett enormt skuldberg vuxit fram. Aldrig har hushållen haft så hög belåningsgrad som i dag. 170 procent i förhållande till deras disponibla inkomst, för att vara exakt. Bostadsmarknader med liknande utveckling – USA, Irland, Spanien – har redan fallit en efter en.
Vad hjälper då 0,25 procentenheters räntehöjning och nya, lite tuffare, bolåneregler?
Inte mycket, enligt de första tecknen. Det blir visserligen svårare för förstagångsköpare att ta sig in på bostadsmarknaden och lite dyrare för hushållen att låna, men hittills har det inte synts någon större effekt på själva bostadspriserna. För en befolkning som under 1990-talet vande sig vid räntenivåer på över tio procent framstår 3,4 procents reporänta – Riksbankens prognos för slutet av 2013 – inte speciellt skrämmande. De fortsätter köpa hus och lägenheter som vanligt, med andra ord.
Skulle de ens kunna göra på annat sätt?
Den som placerar en kurva över befolkningsökningen jämte en kurva över bostadsbyggandet ser snabbt att pris- och skuldexplosionen har sin grund i ett djupare problem.
På femtio år har Sverige vuxit med två miljoner invånare, samtidigt som bostadsbyggandet har sjunkit från runt 100 000 nybyggda lägenheter och småhus per år till nivåer runt 20 000 bostäder de senaste två decennierna. Även om de siffrorna är på väg upp igen efter den senaste finanskrisen så har efterfrågan sedan länge sprungit ifrån utbudet, främst i landets tre storstäder och en rad universitetsstäder, där såväl inflyttningen som födelsetalen är höga.
Förutsatt att Boverkets senaste glädjeprognos stämmer – de förutspår att antalet påbörjade bostäder ökar med 50 procent mellan 2009 och 2011 – så behöver byggandet öka med ytterligare minst 40 procent bara för att motsvara befolkningsutvecklingen.
Till och med Statens bostadskreditnämnd – som driver tesen att förhållandet mellan bostadsbyggandet och befolkningsutvecklingen inte är orsaken till prisuppgången, utan att den beror på låga räntor och stigande inkomster – påstod i en rapport i onsdags att det krävs minst 35 000 nybyggen per år för att bygga bort bostadsbristen.
Och då blir det plötsligt ett bostadspolitiskt problem. Vilket i sig är ett problem, eftersom bostadspolitiken befunnit sig i ett ingenmansland sedan bostadsdepartementet stängde igen 1991. Å ena sidan har bostadsmarknaden inte släppts tillräckligt fri för att den på egen hand ska kunna uppnå en jämvikt där utbud möter efterfrågan, å andra sidan är det statliga stödet numera så lågt att marknaden inte klarar av att möta det stora behov som finns.
Mot det hjälper inga raketer.
Höjd ränta men sänkt prognos
Riksbanken höjde i tisdags reporäntan med 0,25 procentenheter till 1,00 procent. Det var den tredje höjningen sedan i somras. Samtidigt sänkte banken prognosen för den framtida räntan. Bedömningen är nu att reporäntan kommer att ligga på 3,4 procent i slutet av 2013.
Prenumerera på Fokus!
41 nummer av Fokus för bara 975 kronor!
2012-20
2012-19
2012-18
2012-17
2012-16
2012-15
2012-13
2012-12
2012-11
2012-10
Definiera brist! Behöver bara säga planekonomi.
Totalt ohederlig journalistik.
1. Skribent jämför bostadsbyggandet idag med åren för miljonprogrammet. Jämför med tio år före eller tio år efter miljonprogrammet och du får en helt annan relation.
2. Reality check. Om befolkningen vuxit med 2 miljoner på 50 år och det under samma period byggts i snitt 20 000 bostäder/år så har det tillkommit en miljon bostäder. En bostad per två personer. Låter inte det som en rätt rimlig byggnadstakt?
Folk är inte bostadslösa för att de saknas bostäder utan för att de har andra sociala problem. Skribenten Claes Lönegård är antingen inkompetent eller har en vänsteragenda.
De som är bostadslösa för att det saknas bostäder bor inte under broar utan hemma hos föräldrarna. Så de är inte helt bostadslösa. Men de är många.
Lg har rätt i att val av index givetvis har en stark inverkan vid en jämförelse mellan två tidpunkter. Jämför du bostadsbyggandet idag med tiden för miljonprogrammet så blir givetvis skillnaden markant. Dock missar lg det faktum att tiden före miljonprogrammet var en period av, just det, bostadsbrist. Om lg nu vill att en annan jämförelsepunkt ska användas, exempelvis tiden före miljonprogrammet, så kommer man givetvis få liknande siffror som idag. Men slutsatsen av detta betyder inte att det är bra idag, utan att det byggs lika få/många bostäder som under en period när det var bostadsbrist.
Gällande lg:s resonemang under punkt två kan den analysen te sig rimlig, det kanske inte är någon panik. Men hur ser det ut gällande den geografiska lokaliseringen av de bostäder som byggts? Att det byggs 20.000 bostäder/år betyder inte att det täcker behoven i samband med befolkningsökningen. Här måste parametrar som grad av urbanisering ställas mot just geografisk lokalisering av nyproducerade bostäder.
Huruvida Claes Lönegård är inkompetent är jag inte rätt person att avgöra. Claes kanske har han en vänsteragenda, men lg är uppenbarligen också biased av politisk färg (antar blå eller brun eftersom röd verkar vara något så förfärligt). Om hans politiska agenda är så mycket bättre ska stå osagt.
Jag håller med lg om att det kvantitativa resonemanget om behov kopplat till befolkningsutveckling är förrädiskt. Ofta jämförs vår nuvarande produktion med grannländernas, utan hänsyn till att vår bostadsstock byggt upp tidigare, och finns kvar.
Samtidigt är det ett faktum att boendetätheten nu ökar i Stockholms län, dvs. den reserv som har funnits är utnyttjad. Då behöver det byggas bostäder, och frågan är varför det inte sker, trots att betalningsviljan för bostäder ligger långt över produktionskostnaden. Just nu, år 2010, är min uppfattning att finansieringen är nyckeln. Bankerna har efter finanskrisen skärpt kraven för sin medverkan så att det i praktiken krävs ett större eget kapital för att påbörja ett bygge. De traditionella byggarna har inga egna fonder, och det finns ingen tradition i Sverige att ställa ut obligationer för denna typ av verksamhet. Möjligen har staten en roll att stå garant för just bostadsbyggnadslån, för att göra den sektorn mer attraktiv för bankerna. Givitvis ska staten ha betalt för den risk man tar. Inga subventioner.
[...] aldrig varit så hög som i dag, 170 procent i förhållande till deras disponibla inkomster (se Fokus) . Det skulle kunna ses som en ökad betalningsvilja, men också som ett tecken på att bankerna [...]
Utbud/efterfrågan påverkar pris, men även genomsnittlig disponibel inkomst. Alltför ytlig analys. Bättre kan ni.
Ett problem som finns vad gäller byggande och förtätande av städer är att det tar 3 år motsvarande 14% av totalkostnaden för ett byggprojekt ligger i att ta fram en detaljplan. Detta till följd av ett system där en enda person kan överklaga ett beslut gång på gång till riksnivå. Detta trots att det kanske finns hundratals, kanske tusentals, personer som vill flytta till de tänkta bostäderna. Demokratiskt?
Vidare är det så att det har byggts för lite. Antalet singelhushåll har ökat kraftigt i Sverige, vilket gör att vi inte kan förutsätta att folk alltid bor i par. Alltså bör vi ha dubbel byggtakt mot vad ”lg” tyckte verkar rimligt. Ska vi prata lägenheter för människor som inte har kapitalreserver (= ungdomar) ser vi att det nationellt planeras för 8000 lägenheter. Samtidigt håller 1,1 miljon personer födda mellan -88 och -97 på att försöka flytta hemifrån. Ska vi prata siffror så är det alltså i miljonklassen behovsökningen förväntas ligga, och då finns det redan en bostadsbrist. I Göteborg exempelvis måste det byggas 46 600 lägenheter bara för att kunna täcka bostadsbehovet bland de som är registrerade utan eget förstahandskontrakt. Och det är siffror på NULÄGET. Det planeras för ca 2000 nyproducerade bostäder år 2011, där majoriteten är bostadsrätter och annat ungdomar inte har råd med att efterfråga.