Jon Åsberg: Ebben avslöjar den som badar naken

För fem, sex år sedan intervjuade jag Hans Wallenstam. Miljardären berättade att det fanns tolv noterade fastighetsbolag i Göteborg 1991, det år han blev vd för företaget som bär familjens namn. Ett par år senare, efter krisen, fanns bara ett kvar. Gissa vilket.

Wallenstam överlevde därför att bolaget hade tagit lägre risker än konkurrenterna. Under det vräkiga 80-talet ansågs hyresbostäder vara det tråkigaste man kunde ägna sig åt i den annars stekheta fastighetssektorn. Bara fegisar – som Wallenstam – höll på med sådant. Och bara fegisar – som Wallenstam – månade om sina gamla bankkontakter och undvek de mest våghalsiga låneuppläggen. Sådana som arrangerades av finansbolag som Gamlestaden och Nyckeln. Det gick bra för finansmatadorerna ända tills det small och flertalet av dem sopades bort. Man måste ha nått en viss ålder för att namn som Hans Thulin, Carl-Eric Björkegren, John Mattsson, Birger Gustafsson, och Lars Gullstedt ska dväljas i minnet.

Inte mycket är sig likt i dag jämfört med då. Varken i Sverige eller i fastighetsvärlden.

Räntorna har sjunkit stadigt, huspriserna klättrat och en ny generation magnater har vuxit fram. Nu heter de Erik Selin, Rutger Arnhult eller Ilija Batljan. Fast en sak har de gemensamt med föregångarna. Deras förmögenheter är byggda med lånade pengar, till stor del med hjälp av ett fenomen kallat företagsobligationer. Några av fastighetshajarna har emitterat obligationer i sina privata holdingbolag för att finansiera aktieinnehaven i de noterade bolagen. Dessa har i sin tur emitterat obligationer för att finansiera fastighetsaffärer. En sorts dubbel-belåning skulle man kunna säga. Läs mer här!

Så vad händer då när den svarta svanen Corona landar och konkurshotade näringsidkare slutar betala hyran? Jo, kassaflödena sinar. En dag räcker inte pengarna till ränta på obligationerna och utdelning till aktieägarna – som i sin tur ska betala ränta till sina kreditgivare. Så lyder – i korthet –typreceptet på en krasch. Står vi inför en sådan?

Vem vet, men sanningens ögonblick nalkas. Eller som finansgeniet Warren Buffett brukar säga: »När tidvattnet går ut får man se vem som badar naken.«

Här kan du läsa artiklar från senaste numret av Fokus!