Bubblan som vägrar spricka

Frågan kom upp på Riksbankens penningpolitiska möte den 21 oktober. Utvecklingen var oväntad, därför blev det lite oro i betongbunkern på Malmskillnadsgatan i Stockholm, även om man normalt inte lägger så stor vikt vid svenskarnas bostäder här i huset.

Enligt vice riksbankschef Karolina Ekholm är det inte »rimligt« att penningpolitiken bedrivs utifrån hur det ser ut på bostadsmarknaden. Undersökningar visar att bostadsmarknaden påverkas mer av konjunkturen än tvärtom. Riksbanken sätter räntan efter den allmänna ekonomiska utvecklingen och inflationen.

För bolånekunderna har hittills aldrig utgjort något hot mot det finansiella systemet i Sverige. Privatkunderna betalar nästan alltid sina, i sammanhanget små, skulder till slut, till skillnad från expansiva fastighetsmagnater som Hans Thulin, som på 80-talet blev miljardär, och lämnade landet med enorma skulder hos både staten och bankerna.

Ändå oroas många av dem som bevakar den ekonomiska utvecklingen över bopri­serna. Den totala tillväxten i Sverige ligger hittills i år på minus sex procent. Samtidigt har utlåningen till hushållen ökat med åtta procent och bostadspriserna stigit med sex procent. Hur kan det hålla? Det kan det naturligtvis inte.

– Det här överträffar 80-talsbubblan. Visserligen kanske hushållens ekonomi är starkare i dag, men det ser oroväckande ut. Det är viktigt för Riksbanken att följa relationen mellan tillväxt och utlåning, säger ekonomiprofessor Lars Jonung.

Ett annat mått på skuldbergets utveckling är den så kallade skuldkvoten, skulden som procentuell andel av den disponibla inkomsten. Den ligger i dag på 160 och stiger fortfarande, vilket ska jämföras med 135 i den förra krisen. Det är en väckar­klocka.

Det är inte bara låga räntor, ökade disponibla inkomster och lågt bostadsbyggande som gör att efterfrågan överstiger tillgången. Ett annat viktigt skäl till att priserna ökar mer i Sverige än på många andra håll i Europa är att vi har en hög andel rörliga räntor, vilket gör att räntesänkningarna slår igenom snabbt och kraftigt. Hushållen känner effekten direkt, i dag ligger snittutlåningsräntan enligt Bengt Hansson på Statens bostadskreditnämnd (BKN), på runt två procent mot sex procent för ett år sedan.

Det faktum att svenskar sparar mycket i aktier kan också ha betydelse. Stockholmsbörsen har stigit med hisnande 49 procent i år, svenska folkets samlade tillgångar är därmed tillbaka där de var före krisen. De som har jobb känner sig rika igen.

Andra betydelsefulla, och ofta förbisedda, drivkrafter bakom den starka uppgången är de lägre kraven på kontantinsats, och det faktum att svenska folket inte amorterar.

– Det är inte så populärt att amortera, säger Tomas Pousette, chefekonom på det statliga bolåneinstitutet SBAB.

Han påpekar dock att de som har lånat till så mycket som 85–95 procent av köpesumman måste amortera. Men under den summan är det bara en rekommendation. Lånetiden är maximalt 50 år, vilket gör att för många som köper hus finns det inte på kartan att de ska återbetala något av lånet de närmaste tio åren.

Bankerna ser amorteringar som ett sparande, att likna vid köp i aktiefonder (bankernas aktiefonder). Baksidan är att om priserna på kundernas småhus faller så gör börserna också det. Där sitter kunderna med kollapsade förmögenheter och obetalda toppade lån.
BKN menar i en färsk rapport att prisuppgången bygger på orealistiska antaganden om fortsatt uppgång. Cecilia Hermansson, chefekonom på Swedbank, tror att det är svårt för bankerna att agera »mot makroströmmen«, genom att de själva stramar åt. Däremot skulle hon gärna se tuffare reglering från regeringens och myndigheternas sida.

– Man kan tänka sig att kyla ned husmarknaden genom att begränsa avdragsrätten för låneräntor, att förlänga räntornas löptid så att den rörliga räntan inte är tre månader utan kanske ett år. Man kan också kräva att kunderna amorterar, och inte höja bottenlånen i högkonjunktur, säger hon.

Redan nu har Finansinspektionen tagit stafettpinnen genom att flagga för att kostnaderna kommer att stiga för bolånekunderna framöver genom att det blir dyrare för bankerna att låna. Det kan bidra till att hålla tillbaka priserna, men det räcker knappast.

Frågan är om riksbankscheferna verkligen har rätt när de menar att bostadspriserna inte är en huvudfråga för dem.

– Jag tycker inte att vi i Sverige nu befinner oss i ett läge där räntan borde höjas för att dämpa prisuppgången, men samtidigt är det farligt att tänka att bara för att bolånen inte har utgjort något hot mot stabiliteten på finansmarknaden hittills så kommer de inte heller att göra det i framtiden, säger Cecilia Hermansson.

Hon hänvisar bland annat till Danmark och Finland, som har längre bindningstid och därmed innebär mindre svängningar för bolånekunderna. Samtidigt kan man konstatera att bankerna skulle tjäna på om bindningstiderna på räntan förlängdes, deras marginaler är högre på längre lån än på rörliga och minskar kundens flexibilitet när det gäller att betala av. Men så enkla förändringar som obligatoriskt amorteringskrav och krav på större kontantinsats skulle både dämpa prisuppgången och minska kundernas risk.