Skapa konto

Skapa konto
Förnamn är ogiltigt
Efternamn är ogiltigt
Lösenord är inkorrekt
Lösenord och bekräftat lösenord stämmer inte överens

Du måste godkänna användarvillkoren
Ekonomi

Bubblan som vägrar spricka

Bostadspriserna stiger och skulderna ökar. Men Riksbanken ser inte det som skäl att höja räntan.

Frågan kom upp på Riksbankens penningpolitiska möte den 21 oktober. Utvecklingen var oväntad, därför blev det lite oro i betongbunkern på Malmskillnadsgatan i Stockholm, även om man normalt inte lägger så stor vikt vid svenskarnas bostäder här i huset.

Enligt vice riksbankschef Karolina Ekholm är det inte »rimligt« att penningpolitiken bedrivs utifrån hur det ser ut på bostadsmarknaden. Undersökningar visar att bostadsmarknaden påverkas mer av konjunkturen än tvärtom. Riksbanken sätter räntan efter den allmänna ekonomiska utvecklingen och inflationen.

För bolånekunderna har hittills aldrig utgjort något hot mot det finansiella systemet i Sverige. Privatkunderna betalar nästan alltid sina, i sammanhanget små, skulder till slut, till skillnad från expansiva fastighetsmagnater som Hans Thulin, som på 80-talet blev miljardär, och lämnade landet med enorma skulder hos både staten och bankerna.

Ändå oroas många av dem som bevakar den ekonomiska utvecklingen över bopri­serna. Den totala tillväxten i Sverige ligger hittills i år på minus sex procent. Samtidigt har utlåningen till hushållen ökat med åtta procent och bostadspriserna stigit med sex procent. Hur kan det hålla? Det kan det naturligtvis inte.

– Det här överträffar 80-talsbubblan. Visserligen kanske hushållens ekonomi är starkare i dag, men det ser oroväckande ut. Det är viktigt för Riksbanken att följa relationen mellan tillväxt och utlåning, säger ekonomiprofessor Lars Jonung.

Ett annat mått på skuldbergets utveckling är den så kallade skuldkvoten, skulden som procentuell andel av den disponibla inkomsten. Den ligger i dag på 160 och stiger fortfarande, vilket ska jämföras med 135 i den förra krisen. Det är en väckar­klocka.

Det är inte bara låga räntor, ökade disponibla inkomster och lågt bostadsbyggande som gör att efterfrågan överstiger tillgången. Ett annat viktigt skäl till att priserna ökar mer i Sverige än på många andra håll i Europa är att vi har en hög andel rörliga räntor, vilket gör att räntesänkningarna slår igenom snabbt och kraftigt. Hushållen känner effekten direkt, i dag ligger snittutlåningsräntan enligt Bengt Hansson på Statens bostadskreditnämnd (BKN), på runt två procent mot sex procent för ett år sedan.

Det faktum att svenskar sparar mycket i aktier kan också ha betydelse. Stockholmsbörsen har stigit med hisnande 49 procent i år, svenska folkets samlade tillgångar är därmed tillbaka där de var före krisen. De som har jobb känner sig rika igen.

Andra betydelsefulla, och ofta förbisedda, drivkrafter bakom den starka uppgången är de lägre kraven på kontantinsats, och det faktum att svenska folket inte amorterar.

– Det är inte så populärt att amortera, säger Tomas Pousette, chefekonom på det statliga bolåneinstitutet SBAB.

Han påpekar dock att de som har lånat till så mycket som 85–95 procent av köpesumman måste amortera. Men under den summan är det bara en rekommendation. Lånetiden är maximalt 50 år, vilket gör att för många som köper hus finns det inte på kartan att de ska återbetala något av lånet de närmaste tio åren.

Bankerna ser amorteringar som ett sparande, att likna vid köp i aktiefonder (bankernas aktiefonder). Baksidan är att om priserna på kundernas småhus faller så gör börserna också det. Där sitter kunderna med kollapsade förmögenheter och obetalda toppade lån.
BKN menar i en färsk rapport att prisuppgången bygger på orealistiska antaganden om fortsatt uppgång. Cecilia Hermansson, chefekonom på Swedbank, tror att det är svårt för bankerna att agera »mot makroströmmen«, genom att de själva stramar åt. Däremot skulle hon gärna se tuffare reglering från regeringens och myndigheternas sida.

– Man kan tänka sig att kyla ned husmarknaden genom att begränsa avdragsrätten för låneräntor, att förlänga räntornas löptid så att den rörliga räntan inte är tre månader utan kanske ett år. Man kan också kräva att kunderna amorterar, och inte höja bottenlånen i högkonjunktur, säger hon.

Redan nu har Finansinspektionen tagit stafettpinnen genom att flagga för att kostnaderna kommer att stiga för bolånekunderna framöver genom att det blir dyrare för bankerna att låna. Det kan bidra till att hålla tillbaka priserna, men det räcker knappast.

Frågan är om riksbankscheferna verkligen har rätt när de menar att bostadspriserna inte är en huvudfråga för dem.

– Jag tycker inte att vi i Sverige nu befinner oss i ett läge där räntan borde höjas för att dämpa prisuppgången, men samtidigt är det farligt att tänka att bara för att bolånen inte har utgjort något hot mot stabiliteten på finansmarknaden hittills så kommer de inte heller att göra det i framtiden, säger Cecilia Hermansson.

Hon hänvisar bland annat till Danmark och Finland, som har längre bindningstid och därmed innebär mindre svängningar för bolånekunderna. Samtidigt kan man konstatera att bankerna skulle tjäna på om bindningstiderna på räntan förlängdes, deras marginaler är högre på längre lån än på rörliga och minskar kundens flexibilitet när det gäller att betala av. Men så enkla förändringar som obligatoriskt amorteringskrav och krav på större kontantinsats skulle både dämpa prisuppgången och minska kundernas risk.

5 thoughts on “Bubblan som vägrar spricka

  1. Mattias skriver:

    Fokus fokuserade för mycket på kortsiktiga aspekter. Det som gör att bostadsmarknaden endast går ner maximalt 10% för att sedan ta igen dessa 10% inom loppet av några månader är just att det är kortsiktiga effekter som styr små prisförändringar.

    Det som avgör om det kommer ske en mer dramatisk prisjustering är främst om hushållen är så belånade att de inte klarar av försämrade lånevilkor som en dramatisk ökning av räntan eller sänkning av inkomsten. Detta för att det då skulle leda till stora kreditförluster och ett stort utbud av bostäder som kommer ut på marknaden samtidigt eftersom bankerna inte kan ha för mycket i lager samtidigt eftersom det låser upp deras likviditet. Det är vad som hänt i USA.

    Det enda som garanterat utlöser en bostadsbubbla i storstäderna är om räntan och arbetslösheten kommer i otakt. Om räntan måste höjas i ett skede där arbetslösheten inte fallit ner till en rimlig nivå så finns det risk för att många ”tvingas” sälja sina bostäder samtidigt och det resulterar i ett prisfall.

  2. Martin_A skriver:

    Låter inte som en sund utveckling De negativa effekterna av arbetslösheten kommer att öka under nästa år, bedömer en del. Samtidigt: det byggs mindre så det håller ju priserna uppe. Läste förut i dag att fastighetsmäklarna snarare tror på en odramatisk utjämning – dvs. bostaden kommer inte ge den avkastning man är van med men blir heller ingen förlust affär. Å andra sidan: när siffrorna går emot historiska relationer, borde inte varningsklockorna ringa. Blir galen på ekonomiska teorier. Låter kloka men hjälper ingen!

  3. Sebastian van den Bergen skriver:

    Kan inte Fokus göra ett specialnummer eller en serie (eller både och!) om just bostads- och fastighetsmarknaden där man utreder och förklarar trenderna och överösar oss läsare med fakta. Alla gillar att prata om bostadsmarknaden men ytterst få har någon kunskap om den.

    Hur har vårt boende utvecklats över tid? Hur bor vi idag? Hur vill vi bo egentligen? Vilka strategier och planer har regeringen, kommunerna, fastighetsägarna och byggföretagen? Vilka är fastighetsägarna och har det ändrats över tid? Finns det influenser från utlandet i form av privatköp, större fastighetsinvesteringar, invandring, m.m.? Kan man avläsa trender och se vartåt det barkar?

    Ett exempel kring ett spännande faktum är följande. I artikeln ovan finns två stycken som tar upp ”att svenskarna sparar mycket i aktier”, att lånegivarna har ”lägre krav på kontantinsats och det faktum att svenska folket inte ammorterar.” Som jag ser det kan detta hänga ihop. Jag tolkar artikeln så att en privatkund tjänar på och gör alla dessa tre saker samtidigt. Det gör även banken, men hur hållbart är situationen i det långa loppet?

  4. Leffe skriver:

    Är priserna verkligen höga? I förhållande till vad då?

    Jämför gärna huspriserna med vad det kostar att köpa en tomt och bygga ett nytt hus. Jämför gärna lägenhetspriserna med vad det kostar att bygga nya lägenheter idag.

    När en tvårumslägenhet på 65 kvm i allmännyttan i en närförort kostar knappt 8000kr i månaden så räcker de pengarna (100000 kr per år) till att betala 5% ränta på ett lån i storleksklassen 2 miljoner kronor samt 2500 kronor i avgift till bostadsrättsföreningen.

    Alltså är det inte orimligt att betala de pengarna (ca 30000kr/kvm) vilket också är ungefär vad bostadsrätter i sådana områden kostar.

    Man kan också konstatera att när ingångslönerna för unga akademiker som bosätter sig i Stockholm ligger på ca 300000 kr per år så är det inte särskilt dyrt för ett par att betala omkring 50000 kr var per år för boendet. Pengarna räcker lätt till mat, kläder, bil, sparande och semesterresor.

    Vad är egentligen förvånande med prisutvecklingen? Vem tror att bostadsrättspriserna kommer att falla till en nivå där kostnaderna för att bo i bostadsrätt understiger kostnaderna i den s.k. allmännyttan?

    Det förvånande är snarare att det tagit så lång tid för priserna att nå dessa rimliga nivåer. Notera att mitt resonemang i första hand gäller storstäderna, där folk har jobb och goda löner.

  5. Jan Ivarson skriver:

    Höga bostadspriser beror till stor del på att tillgången är begränsad.
    Den skulle kunna förbättras om kommunerna ökade detaljplaneringen så att utbudet ökade av byggklara tomter, gruppbyggda hus och lägenheter med olika upplåtelseform
    Nu anser sig kommunerna inte ha råd att tillsätta fler på sina plankontor. Är det vettigt?
    När en kommun har egen mark orkar den ofta inte planera den i egen regi utan säljer ut marken till exploatör. Då medverkar politikerna till att sätt konkurrensen ur spel, tvärt mot vad de pläderar är viktigt!
    Fler tomter minskar inte efterfrågan i äldre attraktiva områden, men skull lätta på efterfrågetrycket avsevärt.

Kommentarer är avstängda.

KrönikaInrikes/utrikes
Prenumerera