Därför hjälper det inte att höja räntan

Det såg ut som en välorkestrerad tvåstegsraket mot bostadsbubblan, avfyrad från de två myndigheter som har oroat sig mest för de skenande bostadspriserna.

»För att öka konsumentskyddet och stävja en osund utveckling på kreditmarknaden«, sa Finansinspektionen och införde ett bolånetak på 85 procent från och med den 1 oktober.

»Om skulderna under en längre tid fortsätter att öka väsentligt snabbare än inkomsterna finns det risk för att obalanser byggs upp i den svenska ekonomin«, sa Riksbanken och höjde räntan för tredje gången i tisdags.

Om det nu existerar en bostadsbubbla – och här är experterna och marknadsaktörerna verkligen inte överens, vissa menar att utvecklingen mot högre bostadspriser bara är en naturlig utveckling av att allt fler får högre inkomster och söker sig till storstäderna – i så fall borde tvåstegsraketen verkligen ha pyst luften ur bubblan. Eller?

Sedan mitten av 1990-talet har bostadspriserna stigit med i genomsnitt 8 procent per år. Bara sedan 1997 – och det här är en period då Sverige genomgått såväl it-krasch som finanskris – har bostadspriserna stigit med över 150 procent. I spåren har ett enormt skuldberg vuxit fram. Aldrig har hushållen haft så hög belåningsgrad som i dag. 170 procent i förhållande till deras disponibla inkomst, för att vara exakt. Bostadsmarknader med liknande utveckling – USA, Irland, Spanien – har redan fallit en efter en.

Vad hjälper då 0,25 procentenheters räntehöjning och nya, lite tuffare, bolåneregler?

Inte mycket, enligt de första tecknen. Det blir visserligen svårare för förstagångsköpare att ta sig in på bostadsmarknaden och lite dyrare för hushållen att låna, men hittills har det inte synts någon större effekt på själva bostadspriserna. För en befolkning som under 1990-talet vande sig vid räntenivåer på över tio procent framstår 3,4 procents reporänta – Riksbankens prognos för slutet av 2013 – inte speciellt skrämmande. De fortsätter köpa hus och lägenheter som vanligt, med andra ord.

Skulle de ens kunna göra på annat sätt?

Den som placerar en kurva över befolkningsökningen jämte en kurva över bostadsbyggandet ser snabbt att pris- och skuldexplosionen har sin grund i ett djupare problem.

På femtio år har Sverige vuxit med två miljoner invånare, samtidigt som bostadsbyggandet har sjunkit från runt 100 000 nybyggda lägenheter och småhus per år till nivåer runt 20 000 bostäder de senaste två decennierna. Även om de siffrorna är på väg upp igen efter den senaste finanskrisen så har efterfrågan sedan länge sprungit ifrån utbudet, främst i landets tre storstäder och en rad universitetsstäder, där såväl inflyttningen som födelsetalen är höga.

Förutsatt att Boverkets senaste glädjeprognos stämmer – de förutspår att antalet påbörjade bostäder ökar med 50 procent mellan 2009 och 2011 – så behöver byggandet öka med ytterligare minst 40 procent bara för att motsvara befolkningsutvecklingen.

Till och med Statens bostadskreditnämnd – som driver tesen att förhållandet mellan bostadsbyggandet och befolkningsutvecklingen inte är orsaken till prisuppgången, utan att den beror på låga räntor och stigande inkomster – påstod i en rapport i onsdags att det krävs minst 35 000 nybyggen per år för att bygga bort bostadsbristen.

Och då blir det plötsligt ett bostadspolitiskt problem. Vilket i sig är ett problem, eftersom bostadspolitiken befunnit sig i ett ingenmansland sedan bostadsdepartementet stängde igen 1991. Å ena sidan har bostadsmarknaden inte släppts tillräckligt fri för att den på egen hand ska kunna uppnå en jämvikt där utbud möter efterfrågan, å andra sidan är det statliga stödet numera så lågt att marknaden inte klarar av att möta det stora behov som finns.

Mot det hjälper inga raketer.

Höjd ränta men sänkt prognos

Riksbanken höjde i tisdags reporäntan med 0,25 procentenheter till 1,00 procent. Det var den tredje höjningen sedan i somras. Samtidigt sänkte banken prognosen för den framtida räntan. Bedömningen är nu att reporäntan kommer att ligga på 3,4 procent i slutet av 2013.