Veckans Fokus

Slutet på bostadskarriären

Nu faller bostadspriserna på ett sätt som ingen kunnat föreställa sig. Fokus granskar myten om bostaden som den perfekta investeringen.

Hemmet låg på marken, det var det som var grejen. Att bara kunna släppa ut barnen. Vid den gamla lägenheten hade det funnits en trafikerad väg så någon vuxen behövde alltid följa med barnen ut. Så skönt då att bara kunna öppna dörren.

Trettiotre år har snart gått sedan Monica Malmsten flyttade med man och två barn till Bylegårdsvägen i Täby kyrkby. Det var i mars 1978. Som sparare i banken hade de erbjudits förtur till det nybyggda radhuset. Hon minns köpesumman exakt: trehundra tusen kronor.

Nu ska hemmet säljas och för första gången få nya ägare. Nästa år flyttar Monica till en nyköpt lägenhet i närheten, men huset som egentligen ska vara lättsålt har inte fått ett bud på en månad.

– Alla verkar sitta och titta på tv och oroligheterna.

Det är så här den svenska bostadsmarknaden ser ut hösten 2011. Priserna har gått ner en aning, men framför allt är det få som vågar köpa någonting. Jämfört med motsvarande period förra året har antalet sålda bostäder i landet de senaste tre månaderna gått ner med 14 procent, visar siffror som Svensk Mäklarstatistik tagit fram för Fokus. Samtidigt strömmar fler och fler objekt ut på marknaden.

Lite otur är det, tycker Monica, att marknaden inte höll sig i form lite till. Men samtidigt är det inget hon får dålig nattsömn av.

– Det är inget som varit någon oro sådär. Det är ju synd att jag ska sälja i den här tröga situationen. Men ... ja, jag vet inte ... det går.

Det finns en anledning till lugnet. För den som har bott i sin villa eller lägenhet så länge som Monica är den senaste tidens oro mest en krusning på ytan. Mellan 1970 och 2010 ökade den svenska genomsnittsvillan 14 gånger i pris. Om man räknar bort inflationen har värdet mer än fördubblats.

Aktier, tillväxtmarknadsfonder, guld eller oljederivat – oavsett vilket sparande man kan komma på att jämföra med verkar det inte kunna slå bostadsmarknaden.

Många är svenskarna som har samlat på sig stora bostadsförmögenheter. Över en halv miljon människor har nu en uppskjuten bostadsvinst registrerad hos Skatteverket till ett sammanlagt värde av över 240 miljarder kronor. Den summan skulle räcka till att betala hela det svenska rättsväsendet i sju år.

Mot bakgrund av den utvecklingen är det inte kons­tigt att en bostad nu är mer än ett hem; under lång tid har människor i hela världen sett bostaden som en strålande investering på lång sikt. »Gud tillverkar inte mer land«, brukar amerikanska mäklare säga, »bara mer människor.«

Även landets finansiella rådgivare sprider gärna den bilden. I en gammal krönika för Allt om Bostad berättar SEB:s privatekonom Gunilla Nyström om sin egen bostadskarriär: den etta hon hade köpt för 9 000 kronor i Göteborg år 1976 var trettio år senare värd 400 000 kronor. Justerat för inflation innebar det att lägenheten hade ökat tio gånger i pris.

Gunilla Nyström drar slutsatsen att ett bostadsköp är en oslagbar investering. »Är du ung och på väg ut i livet?« skriver hon. »Satsa på att äga din bostad.«

Men är det verkligen så att en bostad alltid har ökat i värde? En som redan på 1990-talet ville ta reda på om detta stämde var den holländske ekonomen Piet Eichholtz. Frustrerad över att långsiktighet i sammanhanget bara innebar ett par decennier försökte han hitta ett sätt att gå betydligt längre tillbaka.

Det är inte helt lätt att jämföra bostadspriser över lång tid: hus rivs och byggs om, områden förfaller och blommar upp, en ny motorväg runt knuten sänker värdet, en ny spårvagnsstation kanske höjer det. Bakom de senaste decenniernas värdeökning på exempelvis Södermalm i Stockholm finns en mängd orsaker varav alla inte har med just bostäderna att göra: förr var det en arbetarstadsdel, nu vill trendkänsliga ungdomar flytta dit. Hur mycket av det som syns i priserna är omöjligt att sätta en exakt siffra på.

Så Piet Eichholtz letade efter en gata i Europa som lyckats stå emot människors moden, nycker och skiftande preferenser. Sökandet tog honom till Amsterdam och husen längs kanalen Herengracht.

Herengracht var Amsterdams första kanal utanför stadskärnan. Men innan de styrande i staden satte i gång byggandet i början av 1600-talet gjorde de en sak klar: här skulle inga fattiga människor bo. Tomterna var större och närheten till centrum praktisk, men framför allt förbjöds all handel och ekonomisk aktivitet som kunde uppfattas som stökig, illaluktande eller farlig.

De välbärgade borgarna förstod. Stadens namnkunniga köpmän började bygga ståtliga hus, anlade trädgårdar på baksidorna och flyttade in med sina familjer. Än i dag är Herengracht Amsterdams eget Park Avenue med den viktiga skillnaden att Park Avenue i New York så sent som på 1900-talet hade en järnväg i ett tråg längs med delar av gatan.

Herengracht har inte varit med om någon sådan uppgradering. Kanalen har i snart fyra sekler varit stadens finaste adress och husen är i stort sett desamma.

Så Piet Eichholtz började samla ihop historiska transaktioner längs den nästan tre kilometer långa kanalen. Hur världen förändrades syntes i priserna: holländskt handelsmonopol, tulpanbubbla, tulpankrasch, pest, fransk invasion, tysk invasion och andra händelser påverkade bostadsmarknaden på samma sätt som Greklandskrisen gör det i dag.

Men svängningarna till trots – värdeutvecklingen borde väl ha varit långsiktigt positiv? Särskilt eftersom Amsterdam under de fyra seklerna lyckats behålla sin plats i världen som lite av en metropol i divisionen under världsstäder som New York, London och Paris?

Inte riktigt. Vad Eichholtz kom fram till visade att bostadspriserna mellan 1628 och 1973 genererat en årlig värdetillväxt på 0,2 procent i fasta priser. Som ett halvdåligt bankkonto med andra ord.

Eichholtz arbete fick viss uppmärksamhet men lyckades inte rucka bilden av bostaden som en kassaskåpssäker investering. Det var inte förrän den amerikanske ekonomen Robert Schiller 2005 återpublicerade sin bästsäljare »Irrational Exuberance« som det började skaka lite.

Schiller hade fem år tidigare gett ut den första versionen, som argumenterade för att uppgången i aktiepriser inte skulle hålla. När it-bubblan sprack fick Schiller rätt. Därför var det många som lyssnade nu när han hävdade att samma slags bubbla hade spridit sig till bostadsmarknaden.

Till grund för sitt resonemang använde Schiller statistiken från Herengrachtkanalen, men gjorde även en egen undersökning av bostäder i USA. Den visade att den årliga värdetillväxten sedan 1890 inte hade varit högre än ett par tiondels procent. Och att det var först de senaste åren som bostadspriserna hade stuckit iväg riktigt ordentligt.

Även denna gång fick Schiller rätt. Våren 2006 inleddes ett fall på den amerikanska bostadsmarknaden som ännu inte har stannat upp.

Sverige då? Hösten 2008 trodde Bengt Hansson att han hade gjort en Schiller. Hans lilla broschyr hade nyss gått till tryckeriet när nyheten kom: Wall Street-jätten Lehman Brothers hade gått i konkurs och det finansiella systemet var på väg mot en kollaps.

Redan utan Lehmankraschen fanns utrymme för en korrigering på den svenska bostadsmarknaden. Analytikern på Statens bostadskreditnämnd hade länge funderat på att den utsatts för ett par politiska injektioner som var svåra att upprepa: utförsäljning av allmännyttan, borttagen fastighetsskatt och flera jobbskatteavdrag. Och priserna föll ju nästan överallt på andra håll i världen.

För Bengt Hansson var det här kusligt träffsäker timing. På de tjugofem sidorna i den färgglada trycksaken förutspådde han ett prisfall på 20 procent.

Nu kunde det bli ännu värre. Bostadsmarknader brukar inte hantera finansiell oro väl. Det gällde under den holländska tulpanbubblan, det borde gälla nu.

Egentligen hörde det inte till hans uppgifter att offentligt ta ställning för var priserna borde ligga, men han gjorde det i alla fall.

– Ingen annan verkade ju studera det här noggrant. Det kändes som om det var en viktig konsumentupplysning.

Priserna började också sjunka. Men så utförde Riksbanken ännu en injektion. Räntan kapades i olika steg från 4,75 till 0,25 procent. Under 2009 kunde en förstagångsköpare kamma hem en rörlig bostadsränta på under 1 procent.

Priserna vände genast upp igen och Bengt Hansson gick till historien som ännu en av de dysterkvistar som försökt tala sönder bostadspriserna.

– En sak som vi har lärt oss är att bostadsköparna är väldigt kortsiktiga, suckar han.

Tre år senare är hushållen ännu högre skuldsatta än när Bengt Hansson ropade varg. Med grund i Finansinspektionens stickprov uppskattar han svenskarnas medianbelåningsgrad till 84 procent. Det betyder att hälften av de undersökta hushållen har en belåningsgrad som var ännu högre.

– Rätt många kommer snart att ha ett negativt kapital. Det är troligen unga människor som nyss köpt en lägenhet eller ett hus för första gången. Men hur många de är vet ingen, säger Bengt Hansson.

Några väljer ändå att trotsa domedagsprofetiorna. I Nyköping har Rickard Carlsson och Emelie Friberg nyss fått nycklarna till ett radhus. Med en tvååring hemma och ännu ett barn på väg blev det för trångt i deras gamla tvåa. Efter åtta månader av letande och visningar kunde de i oktober flytta in i ett nybyggt radhusområde i östra Nyköping. Det hade stått tomt ett tag så någon uppslitande budgivning slapp de vara med om.

– Det var mycket känslan i huset som gjorde det. Vi hade egentligen inte alls tänkt att vi skulle ha ett nytt hus men när vi väl valt det var det väldigt roligt. När ingen annan bott där innan får man sätta sin egen prägel på ett annat sätt, säger Rickard.

Det vita radhuset med tre våningar och trädgårdsplätt innebär visserligen mer arbete än lägenheten, och någon bostadsrättsförening finns inte heller att ta hjälp av. Men känslan av att ha ett eget hem finns där.

– Det är på något sätt skönt att ha ett eget krypin, att känna att det här är vårt.

Rickard och Emelie sätter fingret på en dröm som förenar många svenskar. I undersökningar brukar så många som fyra av fem svara att de helst vill äga sitt boende. Det är ett ideal som kan spåras långt tillbaka i den svenska historien. För de högre klasserna var hemmet redan på 1800-talet ett viktigt sätt att förmedla status och när Egnahemskommittéer under tidiga 1900-talet började stycka upp tomter för att sälja till bruksarbetare spreds makten över boendet till lägre samhällsklasser.

Egnahemsbygget krävde ofta en hög kontantinsats. Ändå sågs boendet inte som en ekonomisk investering som skulle generera avkastning. Tvärtom ansågs det även fint att bli tilldelad en lägenhet i allmännyttan.

– Det viktigaste var att komma ifrån hyresvärdarnas godtycke. Ett eget hyreskontrakt gav också trygghet och frihet. Det var ju heller inte alla som kunde bo modernt, det krävdes en viss nivå hos de boende för att klara av att flytta in i de nya flerfamiljshusen, säger Håkan Berglund-Lake, etnolog knuten till Mittuniversitetet och Uppsala universitet.

Att boendet ses som guldkanten i det privata sparandet är ett relativt nytt fenomen i Sverige. Ända in på 1970-talet var bostadslånemarknaden hårt reglerad. Riksdagen fastställde i treårsplaner hur stor del av samhällets resurser som skulle avsättas till bostadsbyggande och hur stor den statliga långivningen fick vara.

Men när kreditmarknaderna avreglerades från 1980-talet och framåt började utlåningen till hushåll ta fart. Och priserna följde med. Med undantag av ett par sättningar, främst under 1990-talskrisen och den korta perioden efter Lehmankraschen, har landets villor, fritidshus och bostadsrätter blivit allt svårare att ha råd med. De hem som motsvarade fyra till sju årslöner för 40 år sedan är nu värda åtta till nio årslöner.

I spåren har det svenska språket begåvats med ett par nya uttryck. Bostadskarriär, homestyling och teppanyakihäll var begrepp som folk inte kände till på sjuttiotalet.

Men nu har det gått ett tag sedan någon nämnde ordet bostadskarriär. Begreppet förutsätter ju faktiskt stigande priser.

Humöret på den svenska bostadsmarknaden går att mäta på andra sätt än genom bostadspriser. De senaste månaderna har ett par mäklare i landet gått i konkurs och under det räkenskapsår som slutade i mars 2011 hade heminredningsbranschen, enligt SCB, tappat en tiondel av sin omsättning.

Stämningen märks även på vilka informationskällor svenskarna söker sig till. En skribent som rusat på bloggtopplistor, och vid senaste mätningen hade 126 000 sidvisningar på en vecka, är författaren Lars Wilderäng, som genom sitt bloggalias Cornucopia delar med sig av sin närmast dystopiska bild av bostadsmarknaden.

– Det här är någonting som skapar mycket känslor. Dels är det missunnsamhet och avundsjuka mot dem som råkat tjäna stora pengar, men de som redan har köpt försöker ju hitta anledningar till att de inte har gjort fel. Det finns så mycket ångest inför ett val som man gör få gånger i sitt liv. Gör man fel i ett bostadsköp får man leva med det väldigt länge. Och det är oftast barnfamiljer som tenderar att köpa riktigt, riktigt dyrt.

Hans egen bostadsresa är något ryckigare än dem som syns i mäklarföretagens annonser. Sin första lägenhet sålde han med stor förlust under 1990-talskrisen. Samtidigt köpte han och hans familj ett hus som efter ett tag rusade i värde. Nu bor de på landet – i ett hus han tror kommer att sjunka i värde snart.

– Men vad är det positiva med att ens bostad kostar mer? Det är ju samma bostad. Det enda som händer är att staten får ett större anspråk på ditt hem genom den skatteskuld du bygger upp.

Tillbaka till kanalen i Amsterdam. För vid en titt på prissvängningarna längs Herengracht syns att varje uppgång följts av en nästan lika stor nedgång. Några av dem har till och med varat i decennier.

Blir det så den här gången också? Det är omöjligt att veta, men intressantare är frågan om hur vårt samhälle i så fall kommer att påverkas. Det har trots allt byggts upp en ansenlig kultur kring vårt boende.

– Sedan 1990-talet har bostaden varit en väldigt viktig statussymbol för nästan alla svenskar, inte bara de övre klasserna. Det ser man i explosionen av livsstilsmagasin. En annan, nästan löjlig bild av det är att vi lägger ungefär lika mycket pengar på mat som på heminredning. Men det är en del som tyder på att det här är ett intresse som håller på att bytas ut mot något annat, säger Sofia Ulver-Sneistrup, konsumtionsforskare vid Lunds universitet.

Ett sådant intresse tror hon är den begynnande vurmen för avancerad matlagning och restaurangbesök, på många sätt en mer krisanpassad konsumtion.

– Att gå ut och äta är trots allt en lyx som fler människor kan unna sig. Det är inte alls lika stora summor som det innebär att köpa och inreda ett flott hem.

För Monica Malmsten spelar det inte så stor roll om priserna är på väg upp eller ner. Radhuset i Täby kommer väl att säljas förr eller senare ändå. Och hon är ganska glad att hon sluppit ge sig in i bostadsletandet under de år då hjulen snurrade som snabbast.

– Det är något osunt med det. Det ska vara lite flashigt. Det är nästan som att man byter bostad som man byter överrock, säger hon.

Till helgen blir det förhoppningsvis en ny visning. Någon anstormning lär det dock inte bli. Mycket tyder på att svenskarna hittat andra saker att göra på söndagarna än att titta på hus och lägenheter.

Ett litet tecken på det är en annons i en lokaltidning från i början av månaden.

Det var ett av landets många medelstora mäklarföretag som efter fyra sidor med osålda objekt i lokaltidningen lade till en inkännande text över en helsida. »Man vänjer sig oerhört lätt vid rekordpriserna«, stod som en uppmaning till köparna om att inte tveka i väntan på bättre tider.

För visst gör det ont när bubblor brister?

»Vi vet«, skrev mäklarna. »Vi har varit lika mycket psykologer som mäklare sista tiden.«

RättaMonica

Köparna tvärnitar

Monica Malmsten, 62, köpte radhuset i Täby kyrkby 1978 för 300 000 kronor.

– Vi hade velat flytta tidigare från lägenheten vi hade innan, men 1974–75 var det fullständigt lock på bostadsmarknaden. Vi kunde inte skänka bort den ens en gång. Jag är gammal nog att ha upplevt de där enorma svängningarna på marknaden, från att ha suttit i en lägenhet som inte gick att sälja till enorma priser på dem.

Att marknaden nu saktat ner tror hon beror på att den ekonomiska krisen i Europa får folk att hålla hårdare i sina pengar.

– Det finns en oro för att tänja gränserna i sin ekonomi, som det faktiskt innebär att ta steget till ett hus om man är en ung familj. Man tänker till längre. För en tid sedan hade man visning på ett hus, budgivning en vecka senare  och sedan kunde det vara sålt ytterligare en vecka senare. Nu tar det längre tid.

Tycker du att det är speciellt att äga sin bostad?

– I den situation jag är i skulle jag absolut kunna tänka mig att flytta till en hyresrätt. Det är praktiskt att kunna ringa till någon när kranen droppar och att kunna lägga undan pengar från försäljningen i en buffert. Men tyvärr finns det inga hyresrätter att få.

RättaRickardEmelie

Med nyköpt radhus

Rickard Carlsson, 30, och Emelie Friberg, 36,dottern Tyra, 2,5. Bor sedan i oktober i ett radhus i Nyköping för drygt 3,4 miljoner.

– Vi var färdiga med Stockholm, det var så omständigt när man har familj. Det här passar oss bättre, man har bilen utanför och en liten tomtplätt där barnen kan leka. Det kändes som ett hem direkt, utan att vi ens hade ställt in några möbler, säger Rickard.

Han ser inte på husköpet som en investering.

Försäljningen av 80 kvadratmeter på Södermalm i Stockholm gick ungefär jämnt upp med köpet av ett radhus med tre våningar och vind i Nyköping. Rickard ser dock inte på bostaden som en investering, inte nu när de lämnat huvudstaden.

– Då tror jag att man flyttat till fel ställe. I Stockholm kanske, men inte här i Nyköping. Jag tror inte att man förlorar pengar, men ska man investera ska man nog satsa i en storstad i stället. Det var ingen aspekt i vårt val.

Är det speciellt att äga sin bostad?

– Har man ett hus sträcker sig ju ansvaret längre än när man har lägenhet. Strular det med något får man försöka ordna det själv. Men det finns en skön känsla i att det här är vårt hem, det är något som vi äger.

RättaJohanna

Satsar i stan

Johanna Lundholm, 27 år, köpte i juni i år en bostadsrätt i Hammarbyhöjden i Stockholm för 1 790 000 kronor.

– Folk i andra städer tycker att man är lite knäpp när man köpt för så mycket pengar. Men jag har bott i andra hand och flyttat väldigt mycket de sista åren och orkade inte med det längre. Det var bostadsrätt som gällde.

I samband med köpet tog hon ett lån på en och en halv miljon kronor. Genom att sälja sin lägenhet i Falun, som i sin tur stigit i värde från »fjantigt billigt« till 310 000 kronor, fick hon ihop till handpenning. För henne är lägenheten dock inte bara bostad utan också en investering.

– Absolut, det känns mycket bättre att betala för nåt som verkligen är mitt eget och där jag känner att jag kan bo så länge jag vill. Sedan är det klart att rädslan finns att man inte får tillbaka pengarna. Det är lite obehagligt när det handlar om så mycket, men samtidigt är det ju dumt att gå och tänka på det hela tiden.

Är det speciellt att äga sin bostad?

– Jag kan inte ens beskriva vad det betyder för mig. Jag har flyttat runt så mycket och ätit på någon annans tallrikar och sovit i någon annans säng. Det är fantastiskt att komma hem till mitt – mina möbler och mina tekoppar.

RättaOlivia

Mot konkurs

Olivia, 22 år bor sedan september 2010 i en bostadsrätt i Stockholm tillsammans med sambon Petter Johansson.

När Olivia och Petter flyttade in i huset verkade föreningen enligt styrelsen ekonomiskt välmående och allt vara lugnt. När den första föreningsstämman hölls ett drygt år senare kom dock en annan bild fram; föreningen hade inga pengar och om ingenting gjordes skulle den vara i konkurs i slutet av mars 2012. En försäljning och ombildning tillbaka till hyresrätt skulle innebära hundratusentals kronor förlorade för de boende som fram till då ägt sina lägenheter.

– Vi fick se den ekonomiska planen när vi flyttade in men de siffror som står i en plan behöver inte alls stämma med vad som finns på banken. Det kan ju ganska snabbt ändras och som köpare har man egentligen inget skydd, säger Olivia.

Som nybliven ordförande väntar ett ekonomiskt saneringsarbete för henne och resten av föreningsstyrelsen. Med neddragningar på bland annat städning och vaktmästeri och konstantinsatser från de boende hoppas de kunna rädda den situation huset hamnat i.

– Bildar man en bostadsrättsförening måste man ta beslut som är långsiktiga. Man driver ju faktiskt ett företag som förhoppningsvis ska förvaltas i flera hundra år.

Läs nästa artikel
KrönikaInrikes/utrikes
Prenumerera