SBB är knappast igenom krisen än
Norsk respit för fastighetsbolaget, men räcker det?
Den norska finansmannen Kjell Inge Rökke klev i förra veckan in som storägare i det krisande fastighetsbolaget SBB. Bolagets pressade aktie tog ett glädjeskutt, men affärsupplägget är, som brukligt när det gäller SBB, komplicerat där nytryckta aktier byts mot fastigheter i en karusell med flera inblandade bolag. Resultatet blir hursomhelst att Rökke blir SBB:s största ägare med 9 procent av aktierna.
För ett bolag som saknat en finansiellt stark och engagerad storägare och som röstmässigt domineras av grundaren Ilija Batljans högbelånade och finansiellt mycket skakiga holdingbolag IB Invest har affären förstås ett stort signalvärde. Att nya storägaren säger sig villig att ställa upp med mer kapital och stötta SBB för att ”förenkla bolagsstrukturen, sänka skuldsättningen öka substansvärdet” är förstås lovvärt. Men det återstår mycket arbete och inte minst gynnsamma omvärldsförutsättningar - läs låga räntor – för att SBB ska få fast mark under fötterna.
Scenförändringen på fastighetsmarknaden är total sedan åren före 2022 då fastigheter var glödheta investeringsobjekt. Hetast av allt var så kallade samhällsfastigheter, det vill säga fastigheter specialanpassade för offentligt finansierade verksamheter vilket var just vad SBB fokuserade på. Långa indexerade hyreskontrakt med kreditvärdiga hyresgäster som kommuner, regioner och svenska staten, borgade för låg risk och därmed möjlighet till hög belåning.
Kritiken att säljarna av dessa fastigheter – skattebetalarna - själva hade klart lägre finansieringskostnader än privata aktörer var det få som brydde sig om. De offentliga säljarna fick in cash som de kunde spendera på ”kärnverksamheter” som vård, skola och omsorg. Att de sålda fastigheterna hamnade hos en finansiellt allt mer pressad ägare var nog inte vad man tänkt sig. Samhällsbyggnadsbolaget, SBB, grundat 2016 av den tidigare socialdemokratiska politikern Ilija Batljan var den mest aktiva aktören på denna marknad. SBB köpte även hyresbostäder där pekade på den låga rörelserisken, låga vakanser, avtalade hyror och hög belåning. Motparter i dessa bostadsaffärer var också ofta kommuner och kommunala bostadsbolag. Runt 2020 skruvade SBB upp tempot genom en mängd förvärv av bolag med samma inriktning som Nyfosa, Amasten och Offentliga Hus. Företaget expanderade även in i Norge och Finland. År 2022 hade SBB samlat på sig fastigheter som värderades till knappt 160 miljarder, med målet att nå 300 miljarder inom fem år.
Uppköpen finansierades delvis genom att emittera nya aktier men mest genom att låna på obligationsmarknaden. Höga förvärvspriser, klart över de förvärvade bolagens redovisade substansvärden, motiverades med att SBB:s storlek gjorde att det fanns ”stora synergier” att hämta i främst lånefinansieringen. Centralbankernas nollräntor och stora likviditetsinjektioner under pandemin ledde till låga riskpremier även för privata obligationsutgivare. Huvudägaren och vd:n Ilija Batljan kunde i januari 2022 berätta att bolaget hade emitterat en ”social” obligation om 700 miljoner euro till negativ ränta, SBB fick alltså betalt för att låna.
Men aktien hade då redan passerat toppen. Dess stora utförsresa påbörjades i februari 2022 när den välkända ”blankarfirman” Viceroy publicerade en första kritisk rapport om SBB. Enligt Viceroy var belåningen högre och intjäningsförmågan lägre än vad som redovisades. SBB bedömdes vara ”inte investeringsbart”.
När sedan inflationen och räntorna steg och obligationsmarknaden frös till under andra halvan av 2022 började SBB gå på knäna. Aktiekursen sjönk på ett knappt år över 80 procent från toppen i slutet av 2021. Men medan många andra fastighetsbolag har återhämtat motsvarande ras, så har SBB-aktien rasat med ytterligare 50 procent sedan dess.
Bolaget har fått ägna sig åt akut och kreativ krishantering. Bolagets portfölj med utbildningsfastigheter såldes och större delen av bostadsfastigheterna paketerades i det nu börsnoterade dotterbolaget Sveafastigheter.
Kvar i SBB finns fastigheter till ett bokfört värde på 55 miljarder kronor, samt andelar i intressebolag för 15 miljarder kronor. Men intjäningsförmågan är alltjämt svag, kassaflödet är negativt och bolagets redovisning är svårgenomtränglig. SBB är knappast igenom krisen än, även om en kapitalstark norrman har tagit på sig rollen som ny storägare.
***
Den norska finansmannen Kjell Inge Rökke klev i förra veckan in som storägare i det krisande fastighetsbolaget SBB. Bolagets pressade aktie tog ett glädjeskutt, men affärsupplägget är, som brukligt när det gäller SBB, komplicerat där nytryckta aktier byts mot fastigheter i en karusell med flera inblandade bolag. Resultatet blir hursomhelst att Rökke blir SBB:s största ägare med 9 procent av aktierna.
För ett bolag som saknat en finansiellt stark och engagerad storägare och som röstmässigt domineras av grundaren Ilija Batljans högbelånade och finansiellt mycket skakiga holdingbolag IB Invest har affären förstås ett stort signalvärde. Att nya storägaren säger sig villig att ställa upp med mer kapital och stötta SBB för att ”förenkla bolagsstrukturen, sänka skuldsättningen öka substansvärdet” är förstås lovvärt. Men det återstår mycket arbete och inte minst gynnsamma omvärldsförutsättningar – läs låga räntor – för att SBB ska få fast mark under fötterna.
Scenförändringen på fastighetsmarknaden är total sedan åren före 2022 då fastigheter var glödheta investeringsobjekt. Hetast av allt var så kallade samhällsfastigheter, det vill säga fastigheter specialanpassade för offentligt finansierade verksamheter vilket var just vad SBB fokuserade på. Långa indexerade hyreskontrakt med kreditvärdiga hyresgäster som kommuner, regioner och svenska staten, borgade för låg risk och därmed möjlighet till hög belåning.
Kritiken att säljarna av dessa fastigheter – skattebetalarna – själva hade klart lägre finansieringskostnader än privata aktörer var det få som brydde sig om. De offentliga säljarna fick in cash som de kunde spendera på ”kärnverksamheter” som vård, skola och omsorg. Att de sålda fastigheterna hamnade hos en finansiellt allt mer pressad ägare var nog inte vad man tänkt sig. Samhällsbyggnadsbolaget, SBB, grundat 2016 av den tidigare socialdemokratiska politikern Ilija Batljan var den mest aktiva aktören på denna marknad. SBB köpte även hyresbostäder där pekade på den låga rörelserisken, låga vakanser, avtalade hyror och hög belåning. Motparter i dessa bostadsaffärer var också ofta kommuner och kommunala bostadsbolag. Runt 2020 skruvade SBB upp tempot genom en mängd förvärv av bolag med samma inriktning som Nyfosa, Amasten och Offentliga Hus. Företaget expanderade även in i Norge och Finland. År 2022 hade SBB samlat på sig fastigheter som värderades till knappt 160 miljarder, med målet att nå 300 miljarder inom fem år.
Uppköpen finansierades delvis genom att emittera nya aktier men mest genom att låna på obligationsmarknaden. Höga förvärvspriser, klart över de förvärvade bolagens redovisade substansvärden, motiverades med att SBB:s storlek gjorde att det fanns ”stora synergier” att hämta i främst lånefinansieringen. Centralbankernas nollräntor och stora likviditetsinjektioner under pandemin ledde till låga riskpremier även för privata obligationsutgivare. Huvudägaren och vd:n Ilija Batljan kunde i januari 2022 berätta att bolaget hade emitterat en ”social” obligation om 700 miljoner euro till negativ ränta, SBB fick alltså betalt för att låna.
Men aktien hade då redan passerat toppen. Dess stora utförsresa påbörjades i februari 2022 när den välkända ”blankarfirman” Viceroy publicerade en första kritisk rapport om SBB. Enligt Viceroy var belåningen högre och intjäningsförmågan lägre än vad som redovisades. SBB bedömdes vara ”inte investeringsbart”.
När sedan inflationen och räntorna steg och obligationsmarknaden frös till under andra halvan av 2022 började SBB gå på knäna. Aktiekursen sjönk på ett knappt år över 80 procent från toppen i slutet av 2021. Men medan många andra fastighetsbolag har återhämtat motsvarande ras, så har SBB-aktien rasat med ytterligare 50 procent sedan dess.
Bolaget har fått ägna sig åt akut och kreativ krishantering. Bolagets portfölj med utbildningsfastigheter såldes och större delen av bostadsfastigheterna paketerades i det nu börsnoterade dotterbolaget Sveafastigheter.
Kvar i SBB finns fastigheter till ett bokfört värde på 55 miljarder kronor, samt andelar i intressebolag för 15 miljarder kronor. Men intjäningsförmågan är alltjämt svag, kassaflödet är negativt och bolagets redovisning är svårgenomtränglig. SBB är knappast igenom krisen än, även om en kapitalstark norrman har tagit på sig rollen som ny storägare.
***
