Den svenska byggindustrin är på väg mot en rejäl krasch

Varför utvecklas Sveriges ekonomi sämre än länderna i vår närhet? En viktig del av förklaringen finns i  byggsektorn. Där har förutsättningarna på ett knappt år gått i från ljusblå himmel till mörka stormmoln som raskt tornar upp sig. Stigande räntor och skenande byggmaterialpriser har tillsammans skapat den snabba scenförändringen.  

Alla de fyra byggkategorierna bostäder, infrastruktur, lokaler och industri har det tufft, men svårast är läget för bostadsbyggandet. Detta står för runt hälften av de samlade svenska bygginvesteringarna, som i fjol uppgick till 606 miljarder kronor, eller runt 11 procent av Sveriges BNP. Organisationen Byggföretagen prognostiserar i en färsk rapport att nyproduktionen av bostäder rasar med dryga 40 procent i år. Byggföretaget Veidekke, som huvudsakligen ägnar sig åt just bostadsbyggande, tror att fallet blir ännu värre; kanske 50-60 procent. I rapporten från i höstas ansåg Veidekke att det höll på att dra ihop sig till en "perfekt storm" för bostadsbyggandet.  

De rörliga boräntorna har gått från i snitt 1,5 procent för ett år sedan till omkring 4,5 procent i dag och de kan vara på väg mot 5 procent om Riksbanken fortsätter höja. Banken beräknar att boendekostnaden för ett genomsnittligt hushåll i det närmaste har fördubblats. Detta kastar förstås om kalkylerna för de potentiella köparna av nya bostäder. Att materialkostnaderna inom byggsektorn har stigit med närmare 50 procent på två år – långt högre än KPI – försämrar kalkylen ytterligare. Lägg därtill att svenska löntagare och bostadsköpare har erfarit den största sänkningen sina reallöner sedan nittiotalskrisen så är scenförändringen i det närmaste total och antalet bostadsköpare som är villiga att teckna sig för en nyproducerad bostadsrätt har följdriktigt fallit med över 90 procent på ett år. Och de köpare som redan har tecknat sig för projekt som nu är under produktion hamnar också allt närmare pottkanten. För de företag som levererar småhus ser det om möjligt ännu värre ut.  

Nyproduktionen av hyresrätter lider under samma ok av ökade räntor och högre materialkostnader. Kalkylerna är mycket svåra att få att gå ihop i dag. Dessutom har många av aktörerna på denna marknad allt svajigare balansräkningar. Det gäller exempelvis jättarna Heimstaden och tyska Vonovia, som bland annat köpte miljonprogramsutvecklaren Victoriahem. Båda har aggressivt köpt på sig "säkra" tillgångar till låg och långsiktigt stabil avkastning samtidigt som de har finansierat sig kortsiktigt vilket gör dem sårbara för högre räntor. Heimstaden köpte exempelvis Akelius Fastigheters svenska och tyska portfölj, där direktavkastningen kröp ner mot 1 procent. När nu räntorna har vänt, inte minst på obligationsmarknaden, ser det upplägget inte så hälsosamt ut. Och nyproduktion som alltid har högre risk ter sig ännu mindre attraktiv. 

Bekymren för byggbolagen lär även sprida sig till lokal- och kontorssidan. Byggföretagens prognos är att den marknaden krymper 3 procent. Det är dock inte svårt att måla upp ett dystrare scenario. Framför allt detaljhandeln har det besvärligt med vikande efterfrågan och stigande kostnader. Antalet konkurser i detaljhandeln ökar. Att e-handeln också har problem med lönsamheten lär spilla över på den tidigare boomande marknaden för fastigheter för logistik/distribution. 

På kontorssidan ser det momentant bättre ut. Vakansgraden är fortfarande hanterbar kring 6 procent. Fastighetsägarna kan också kompensera sig för den höga inflationen, eftersom de flesta kontrakt är indexerade. Men ett ökat kostnadsfokus hos hyresgästerna och etablerandet av nya arbetsformer, med ökat distansarbete, så kan detta förändras. Utanför Sverige beskrivs just kontor som den stora riskfaktorn. En tumregel inom kapitalintensiva branscher är att när kapacitetsutnyttjandet går under 90 procent så faller priserna. På många håll är det inte så långt dit. Och med finansiell stress i många fastighetsbolag, så är det förstås nyproduktionen som är lättast att strypa. 

Industrins lokalbehov är den enda riktiga ljuspunkten för byggbranschen för närvarande. Efterfrågan har varit stark under de senaste åren och lönsamheten inom segmentet är fortfarande generellt god. Svensk skogsindustri har exempelvis aldrig varit så lönsam som under de senaste två åren. Och skogsindustrin har en gammal vana att investera tungt när pengarna rinner till. Den så kallade gröna omställningen har också gett ett stort bidrag och förväntas vara en viktig tillväxtfaktor. Det handlar främst om batterifabriker, men på sikt även produktion av fossilfritt stål.  

Och så har vi det offentliga byggandet. Sveriges kommuner och regioner har byggt upp stora överskott under de senaste tre åren och investeringsbehoven är stora. Men nu har den ekonomiska utvecklingen vänt även här. Svagare konjunktur och högre arbetslöshet driver ner skatteintäkterna och upp kostnaderna, samtidigt som statens reala statsbidrag har sjunkit påtagligt. Det lär gå ut över investeringarna. Det samma gäller för statens satsningar. Den reala, inflationsjusterade, statsbudgeten innebär en rejäl åtstramning, där det kanske endast är försvaret som får en egentlig höjning. Lägger vi in att kostnaderna för anläggningsbyggande har stigit mycket mer än den allmänna inflationen så är det svårt att se att det kan bli några större satsningar på infrastrukturområdet. 

Så den svenska byggindustrin är på väg mot en rejäl sättning, någon skulle säga krasch. Frågan är hur djup och långvarig den blir. Får vi ett nittiotals scenario där bygg- och fastighetskrisen även leder till en finanskris så lär den bli långvarig. Upprepas å andra sidan mönstret från den senaste finanskrisen 2008 så blir det en mera v-formad utveckling. Det mesta hänger på hur inflationen och därmed hur Riksbanken agerar med räntan.

***

Läs även: Alexis Pontvik: "Nya Slussen är en vårta på Stockholms ansikte"

Läs även: Riksbanken har förbrukat sitt kapital