Husfasad

Som bensin på brasan

Politiska reformer har pressat upp bostads­priserna och gjort hushållen mer skuldsatta än någonsin.

Så kom förslaget som ska förhindra en svensk bostadsbubbla: individuella amorteringsplaner. Inget tvång. Bara en sundare kultur. Finansinspektionen och Bankföreningen stod bakom och statsminister Fredrik Reinfeldt applåderade förslaget.

Annars var det mesta sig likt på bostadsmarknaden även denna vecka. Analysföretaget Valueguards bostadsprisindex fortsatte att stiga. Mäklarstatistik kom med nya siffror som pekade uppåt. Och fackförbundet LO presenterade en rapport som sa att det råder bostadsbrist i nästan hälften av landets kommuner.

Alla som köpt hus eller lägenhet denna sida millennieskiftet har på egen hand upplevt sambandet mellan bostadsbristen och de stigande priserna. Ett historiskt lågt bostadsbyggande sedan mitten av 1990-talet har gjort att bostadspriserna tredubblats de senaste femton åren. Som en spegelbild har hushållens skuldkvot – skulderna i förhållande till disponibel inkomst – under samma period ökat från under 100 procent till dagens 175.

Om detta är en bubbla eller inte bråkas det om, men en sak är säker. Att hitta någon, från höger till vänster, som ifrågasätter vad som är orsak och konsekvens här är nästan lika svårt som att köpa en bostadsrätt i Stockholms innerstad. Alla är överens om att det byggs för lite i Sverige. Därför tvingas hushållen skuldsätta sig alltmer i jakten på boende.

Det låter självklart. Men det är inte hela bilden.

Granskar man statistiken närmare ser man att någonting hände strax efter att alliansen kom till makten 2006. Innan dess hade hushållens skulder ökat något så när i takt med Sveriges BNP. Därefter stack de iväg. Sedan regeringsskiftet har hushållens skulder ökat mer över 50 procent. Betydligt mer än vad ekonomiska modeller kan förklara med låga krisräntor.

Så vad är orsaken?

Ställer man frågan till ekonomer pekar de på regeringens reformer. Jobbskatteavdrag och rotavdrag. Slopad förmögenhetsskatt och avskaffad fastighetsskatt. Bibehållet ränteavdrag. Tillsammans har de drivit upp bostadspriser och därmed hushållsskulder.

Å ena sidan har reformerna gett folk mer pengar att spendera. Tor Borg, chefsekonom på statliga SBAB Bank, förklarar effekten:

– Allmänna skattesänkningar som jobbskatteavdragen har bidragit till högre inkomster, vilket i sig stimulerar efterfrågan på både bostäder och lån.

Å andra sidan har reformerna gjort det mer fördelaktigt att investera i bostäder.

John Hassler är professor i nationalekonomi vid Institutet för internationell ekonomi vid Stockholms universitet. Sedan september i år är han också ordförande i Finanspolitiska rådet, en myndighet som utvärderar regeringens ekonomiska politik. Han säger:

– Det är självklart att slopandet av fastighetsskatten har bidragit till högre bostadspriser. Det är också så att ränteavdraget gör att efterfrågan på bostäder ökar.

Hassler var en i raden av nationalekonomer som signerade en debattartikel som publicerades i Svenska Dagbladet fem dagar efter att alliansen vunnit valet 2006. Artikeln var ett sista desperat försök att få den nya regeringen att backa från ett av sina främsta vallöften – att avskaffa fastighetsskatten. Under rubriken »Behåll och höj fastighetsskatten« summerade de den gångna valrörelsen: »Varken den borgerliga alliansen eller socialdemokraterna mäktade med att försvara denna skatt mot de välorganiserade särintressen som satt dess existens i fråga.«

Lika impopulär som fastighetsskatten var bland villaägarna, lika populär var den hos nationalekonomerna. Få andra skatter gav staten sådana inkomster utan att samtidigt skada ekonomin. Men den här gången fanns det en sak till som oroade nationalekonomerna: hushållens stora skulder. Ekonomerna skrev:

»Att i ett sådant läge besluta om att avskaffa fastighetsskatten skulle göra en möjligen överhettad bostadsmarknad glödhet. Det är att kasta bensin på elden.«

Brandutryckningen misslyckades. Den 1 januari 2008 avskaffade regeringen fastighetsskatten och ersatte den med en lägre kommunal avgift. Men valde samtidigt att behålla det generösa ränteavdraget på 30 procent. Sedan dess har Finanspolitiska rådet kritiserat att bostadsinvesteringar beskattas lägre än företagsinvesteringar. Så här skrev de i sin senaste rapport från september i år: »Reducerad fastighetsbeskattning, tillsammans med rot- och jobbskatteavdrag, har stärkt incitamenten för skuldfinansierade investeringar i fastigheter.«

Poängen är enkel. Om det blir billigare att bo kommer fler vilja köpa bostäder, och de kommer att vara beredda att betala mer för dem. Priserna stiger och lånen ökar.

Exakt hur stora effekterna är av enskilda reformer är fortfarande oklart. En dansk expert, Peter Birch Sørensen, tidigare chefekonom på danska centralbanken, sitter just nu och räknar på det med hjälp av sina datormodeller på uppdrag av Finanspolitiska rådet. Han ska utreda vad en återinförd fastighetsskatt eller begränsningar i ränteavdraget skulle ha för konsekvenser på bostadspriserna. Att de påverkar har han redan konstaterat – frågan är bara hur mycket.

Svensk ekonomi utvärderas med jämna mellanrum av internationella bedömare. Regeringens reformpolitik får ofta ett högt betyg, men med ett stort undantag – bostadspolitiken. Så här skrev industriländernas samarbetsorganisation OECD i en rapport i december förra året:

»Låga fastighetsskatter har bidragit till uppgången i huspriser. Även om det är politiskt svårt bör skatten för egna hem höjas för att hamna i linje med beskattningen på andra typer av tillgångar.«

EU-kommissionen driver samma linje i sina årliga granskningar av Sverige. De anser att hushållens ökade skulder på sikt riskerar att hota svensk ekonomi, och slopandet av fastighetsskatten är en bidragande orsak till detta:

»Det är högst troligt att åtminstone en del av denna skattesänkning har kapitaliserats i huspriserna«, skrev kommissionen i sin rapport från 2012.

Pierre Schellekens är chef för EU-kommissionens kontor i Stockholm. Han jämför Sverige med andra medlemsländer och konstaterar följande:

– Sveriges skattesystem är väldigt skuld- och lånvänligt. Det bör regeringen vidta åtgärder för att ändra på.

EU-kommissionen har nu två år i rad rekommenderat Sverige att antingen återinföra fastighetsskatten eller fasa ut ränteavdraget. Det är krav utan sanktionsmöjligheter och den svenska regeringen har hittills vägrat. Trots att samtliga finansministrar i EU ställde sig bakom förslagen på ett ekofinmöte i somras.

– Rekommendationerna bör tas på allvar eftersom det är en politisk process som går ut på att bättre samordna den ekonomiska politiken inom EU och undvika att makroekonomiska problem uppstår i ett land som sedan påverkar fler länder. Därför är det viktigt att alla tar det här på allvar, säger Pierre Schellekens.

Bostadsminister Stefan Attefall har svårt att göra det. Ta kritiken på allvar alltså. Så här säger han om resonemanget från Finanspolitiska rådet, OECD och EU-kommissionen om att regeringens skattepolitik har gjort att bostadspriserna, och därmed hushållens skulder, har skjutit i höjden.

– Det är ungefär lika intelligent som att säga att löneökningarna har gjort att folk har fått bättre köpkraft eller att låga räntor är fel politik i det här konjunkturläget.

Visst kan det ha påverkat priserna, menar Attefall, men slopandet av fastighetsskatten hade ett mycket viktigare syfte – att folk skulle ha råd att bo kvar i sina hus efter att de gått i pension.

– Ekonomer som säger att en hög fastighetsskatt är perfekt bostadspolitik utgår ju från att bostaden är en kapitalplacering, vilken som helst. Det är ju ett befängt påstående från en vanlig människas position. Boendet behöver man för att bo, och då kan man inte skapa system som gör att folk oroar sig för om de kan bo kvar i morgon, säger Attefall.

Han tillägger:

– Då sitter man verkligen i teorins högborg och löser problem från den positionen.

Bostadsministern säger att han inte utesluter några medel för att lösa problemen på den svenska bostadsmarknaden. Men frågan om skatterna ligger inte hos Stefan Attefall utan hos finansminister Anders Borg. Och att gå ekonomerna till mötes vore ett politiskt självmordsuppdrag. Inte minst för en regering som en gång valdes på en politik som skulle gynna husägare.

– Att återinföra fastighetsskatten eller röra ränteavdraget är väldigt politiskt känsligt, speciellt i ett valår, konstaterar SBAB Banks chefsekonom Tor Borg.

Frågan kompliceras ytterligare av att den politik som kanske var rätt en gång inte nödvändigtvis är det längre. Finanspolitiska rådets ordförande John Hassler talar om fastighetsskatten som en i viss grad irreversibel reform. Farlig att ta bort, men lika farlig att ta tillbaka. Om fastighetsskatten återinförs nu, säger han, riskerar det att leda till ett prisfall på bostäder – just det som många ekonomer fruktar.

Det är denna situation regeringen har försatt sig i. Kombinationen av jobbskatteavdrag, slopad fastighetsskatt och bibehållet ränteavdrag har blåst upp bostadsmarknaden. Men varje försök att komma till rätta med problemen med hjälp av skattesystemet riskerar att sticka hål på det som från första början kanske aldrig ens var en bubbla.

Inte konstigt att statsministern hellre pratar om en sundare amorteringskultur.

Fakta | Reformskjutsen

Lägenhetspriserna har fördubblats i Sverige sedan 2005. Klicka för att förstora grafiken.

Prenumerera på Fokus!

41 nummer av Fokus för bara 1225 kronor!

1 comment