Drömmen om en ny boendeform gick upp i rök – tvingas köpa tillbaka lägenheter

Blandade ägarformer har blivit ett mantra i många kommuners bostadspolitik. Miljonprogramsområden där alla bor i hyresrätt har setts som en orsak till segregation. När det byggts nytt i dessa områden har man försökt få in egnahem i villor eller radhus eller bostadsrätter.

Men i kommunala bolaget Botkyrkabyggen ville man för åtta år sedan testa en ny modell med andelsägarlägenheter. Där skulle de boende kunna köpa lägenheten och äga en andel av fastigheten.

2014 testade man den nya modellen i ett område i Norsborg och fortsatte 2016–2017 i ett område i Tumba. Men nu har bolaget beslutat att inte gå vidare och har från juni förra året erbjudit de boende som köpt sina lägenheter att köpa tillbaka dem.

– Det var ett referensprojekt och hela tiden fanns det med i beslutet att det skulle utvärderas. Konsultföretaget Tyréns gjorde en sådan som visade på stor osäkerhet kring det juridiska med andelsägarlägenheter, säger Charlotta Lundström, pressansvarig på Botkyrkabyggen.

I första försäljningen, i Norsborg, sålde man lägenheterna till kraftiga rabatter. I andra omgången i Tumba, när det handlade om nyrenoverade lägenheter som var tomma, såldes de ungefär som när man säljer bostadsrätter på marknaden.

Totalt såldes 65 lägenheter varav nu 29 köpts tillbaka. De som säljer får tillbaka vad de betalt med indexuppräkning, ersättning för lagfartskostnad och får även ett hyreskontrakt på bostaden.

– Hyresrätten har en tydlig lagstiftning, det finns inte kring andelsägandet. Och det finns ingen marknad för andelsägarlägenheter. En del av de som ville sälja på marknaden kunde inte få ut det pris de ville. En del i problemet var att bankerna inte gick med på pantsättning av en andelsägarlägenhet för att ge banklån, säger Charlotta Lundström.

I princip finns det tre huvudformer av bostadsägande: hyresrätt i privat eller allmännyttigt ägda fastigheter, eget ägt boende i villa eller radhus och bostadsrätt.

Många som köper bostadsrätt tror att de äger sin lägenhet, men egentligen äger de en andel i bostadsrättsföreningen som äger fastigheten kollektivt.

Men 2009 tillkom en ny ägarform: ägarlägenheter. Fast den gick inte att nyttja för lägenheter i hus med i övrigt hyresrätt, däremot vid nybygge eller om de finns i en separat fastighet, som när det till exempel byggs på tak.

Och det var trögt i starten, men de tycks nu få ett litet uppsving. 2020 fanns det 2 916 ägarlägenheter enligt SCB. Men flera områden planeras i Stockholm.

Andelsägarlägenheter är inget nytt, det finns i till exempel semesterboenden i fjällen. Men Botkyrkabyggen har varit ensamma om det i hyresrätten, och även om andra uttryckt intresse för det verkar de förbli ensamma om det.

– Ja, vi är ensamma om att ha prövat. Och det fanns goda intentioner bakom. Att kunna göra boendekarriär i sitt område, att få folk bo kvar och få större inflytande.

Men när 29 av 65 sålda lägenheter köps tillbaka och ett hyreskontrakt för den tidigare andelsägda lägenheten ingår i uppgörelsen uppstår frågor om det. De senaste åren har lagstiftningen kring svarta eller ”grå” hyresaffärer skärpts och allt som kan betraktas som att betala för ett hyreskontrakt är olagligt.

Men Botkyrkabyggen är övertygade om att deras lösning håller.

– De boende har inte köpt ett hyreskontrakt, utan ursprungligen köpt en andel i en fastighet med dispositionsrätt till en lägenhet. När vi väljer att inte utveckla boendekonceptet och erbjuda återköp, anser vi att det är rimligt att erbjuda dem att vara kvar som hyresgäster i en bostad som är deras hem, säger Charlotta Lundström.

Susanna Skogsberg som är jurist på Hyresgästföreningen säger att det inte prövats, men menar att man från början gick lite för fort fram.

– Det är bra att tänka utanför boxen och hitta nya lösningar, men då måste man också se till att det fungerar mot dagens regler. Och i det här fallet gjorde man inte det. Och en personlig reflektion kan vara att det är skönt om det här bara försvinner, säger hon.

De som köpte och flyttade in i nyrenoverade lägenheter i Tumba får nu och de säljer tillbaka ett hyreskontrakt på samma lägenhet trots att de inte stått i bolagets bostadskö.

– Men köreglerna kan vara väldigt olika, det är upp till varje bolag och det finns olika varianter, så länge man inte diskriminerar någon, säger Lars Matton, chefsjurist på Allmännyttan (tidigare Sabo).

Botkyrkabyggen är med sina 10 700 lägenheter bland landet 20 största kommunala bostadsbolag.

Botkyrka kommun sålde 2013 ett av Botkyrkabyggens områden med 1 300 lägenheter på Albyberget. Syftet var att få in pengar till Botkyrkabyggen och få in andra aktörer på bostadsmarknaden. Men försäljningen väckte starka protester, runt 6 000 skrev på protestlistor och det ordnades demonstrationer.

Men majoriteten drev igenom en försäljning till riskkapitalisten Mikael Ahlström och hans bolag Mitt Alby. Då skrevs ett avtal om att de skulle vara långsiktiga ägare och ta sociala hänsyn.

Fast efter fem år såldes Mitt Alby till D Carnegie 2018, de köpte för 705 miljoner 2013 och sålde 2018 för 1,7 miljarder kronor. D Carnegie (som senare bytte namn till Hembla) kontrollerades då av Blackstone, världens största bostadsägare, och måltavla för hård kritik från FN:s rapportör i bostadsfrågor Leilani Farha (som i Fredrik Gerttens film Push).

2019 fick de återigen nya ägare när tyska Vonovia tog över D Carnegie/Hembla och etablerade sig som största privata hyresbolaget i Sverige med 38 000 lägenheter.