Fastighetskrisen saknar krisinsikt
Börsen slaktar fastighetsbolagen, men dessa låtsas som det regnar.
Bild: TT
Fastighetsbolagens aktier har fallit med 50 procent på börsen det senaste året. Riksbankens räntehöjning förra veckan drog åt snaran ytterligare. Men branschens aktörer är ovilliga att se den nya verkligheten i vitögat. I stället följer de rådet i en gammal nödrimmad dansbandsklassiker från Flamingokvintetten:
Ta fram de glada minnena när stunderna känns grå.
Försök att le en smula även om det frestar på.
Och låtsas som det regnar från en himmel som är blå.
I årsboksluten för i fjol noterar i stort sett alla branschens bolag stigande fastighetsvärden under året, trots att Riksbanken inledde sina räntehöjningar. Och visst har det trillat in några nedjusteringar i de kvartalsrapporter som har kommit nu i vår, men i jämförelse med hur börsen värderar bolagen och deras tillgångar så handlar det om marginalanteckningar.
En förklaring till att fastighetsbolagen inte har tagit till sig den mörkare omvärldskulören är att det än så länge inte har skett några större transaktioner, som visar att en ny och lägre prisbild håller på att etableras på fastighetsmarknaden. Enligt konsulten MSCI föll transaktionsvolymerna i Europa med 62 procent under årets första kvartal. Det är till den lägsta volymen på elva år. Sverige var raset ännu större; 78 procent.
Gapet mellan köparnas och säljarnas prisförväntningar har ökat till 25 procent, enligt MSCI, det är en större skillnad än under finanskrisen 2008-2009. En skillnad mot då är att det ännu inte skett särskilt många tvångsförsäljningar. Än så länge har ju inga större konkurser eller fallissemang registrerats, även om fastighetsmagnaten Rutger Arnhult har tvingats släppa kontrollen över jätten Castellum till Roger Akelius.
Men upprepar sig mönstret från den senaste krisen så kan det börja smälla på sina ställen framemot hösten. Förra gången kollapsade några profilerade fastighetsbolag som Allokton och Keops, men sedan räddades branschen i stort av centralbankernas och även Riksbankens snabba räntesänkningar.
Den här gången har de mest utsatta fastighetsbolagen kunnat klara sig med hjälp av olika nödlösningar och transaktioner som hjälpt till att hålla fasaderna uppe. Oscar Properties är en av de kanariefåglar man bör ha koll på. Företaget hade redan före de höjda räntorna ett negativt kassaflöde och för en utomstående är det obegripligt att bolaget fortfarande står upp. Det får nog snarast tolkas som ett tecken på att många, även långivare, är ovilliga att justera sin verklighetsuppfattning. Fastighetsbolaget Doxas bud på fastighetsutvecklaren Serneke häromveckan är också i det mesta en finansiell charad som egentligen inte sänker den finansiella risken i verksamheten.
Under stor press
Ett annat bolag under stor press för närvarande är SBB med den karismatiske och riskvillige grundaren och vd:n Ilija Batljan. Så sent som för ett drygt år sedan emitterade SBB en euroobligation till minusränta, företaget fick då alltså betalt för att låna pengar. I dag handlas samma obligation till en ränta på 7 procent. Och i fredags annonserade SBB en nyemission på 2,6 miljarder kronor med syfte att staga upp den skakiga balansräkningen. Beskedet fick aktien, som redan var rejält nedtryckt, att falla ytterligare 10 procent.
Heimstaden Bostad – som köpte Akelius Fastigheter för 92,5 miljarder kronor 2021 till en direktavkastning under 1,5 procent – har också obligationer som nu handlas till 7-8 procents ränta. Inte roligt den dag lånen ska förnyas (om inte räntorna sjunker väsentligt till dess, förstås).
Obligationsmarknaden har de senaste åren varit en varmluftspump för fastighetsbranschen som ständigt fyllt på ballongen så att den har kunnat fortsätta växa snabbt. SBB och Heimstaden är två av de bästa exemplen på detta där det senare bolagets portfölj har vuxit från 76 miljarder kronor 2019 till närmare 370 miljarder vid det senaste årsskiftet.
Med en direktavkastning på fastigheterna runt 2 procent och räntor som har stigit från 1 procent till 6 procent så har den tidigare "säkra" tillgången förvandlats till en toxisk sådan. Situationen påminner en del om den havererade amerikanska Silicon Valley Banks ödesdirgra beslut att placera sin kassa i långa och "säkra" statsobligationer. Pensionsförvaltaren Alecta, som var storägare i SVB, är en av de största finansiärerna även i Heimstaden Bostad och kanske kan komma med tips?
En annan orossignal är att skillnaderna mellan fastighetsbolagens angivna direktavkastning och den som framkommer i deras redovisning ofta är stor. Ett bolag som Corem – kontrollerat av nyss nämnde Rutger Arnhult – anger sin direktavkastning till i snitt 5,3 procent. Tittar man i resultaträkningen är den emellertid 3,7 procent. Lägger man till att en del av fastighetsunderhållet trycks in i balansräkningen som en investering – och alltså inte tas över resultaträkningen – så blir det än lägre.
Branschens hopp står till att inflationen och därmed räntorna sjunker snabbt nästa år. Såsom skedde under 2009. Fram till dess får fastighetsmagnaterna gnola med Flamingokvintetten: "Ta fram de glada minnena"!
